Anschlussfinanzierung: Wann Sie handeln sollten

Was eine Anschlussfinanzierung überhaupt ist

Die meisten Immobiliendarlehen werden mit einer festen Zinsbindung abgeschlossen – häufig über zehn oder fünfzehn Jahre. In dieser Zeit bleibt Ihr Zinssatz unverändert, Sie zahlen also eine planbare Rate. Was viele beim Abschluss unterschätzen: Nach Ablauf dieser Frist ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Es bleibt eine Restschuld übrig.

Genau diese Restschuld müssen Sie weiterfinanzieren – und das nennt man Anschlussfinanzierung. Sie ist also kein Sonderfall, sondern bei den meisten Baufinanzierungen ein ganz normaler zweiter Abschnitt auf dem Weg zur schuldenfreien Immobilie.

Der entscheidende Punkt dabei: Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung kann das Zinsniveau ganz anders aussehen als bei Ihrem ersten Abschluss. Ob sich das für Sie günstig oder ungünstig auswirkt, lässt sich nicht vorhersagen. Umso wichtiger ist es, den Zeitpunkt nicht dem Zufall zu überlassen.

Wann Sie sich darum kümmern sollten

Die wichtigste Regel lautet: früher, als die meisten denken. Sie müssen nicht warten, bis Ihre Bank sich meldet. In der Regel unterbreitet Ihnen der bisherige Kreditgeber erst wenige Wochen bis Monate vor Fristende ein Angebot zur Verlängerung – zu diesem Zeitpunkt haben Sie kaum noch Spielraum, in Ruhe zu vergleichen.

Als grobe Orientierung: Behalten Sie das Thema etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung im Blick. Spätestens rund sechs bis zwölf Monate vorher sollten Sie konkret werden, Angebote einholen und eine Entscheidung treffen. Wer sich rechtzeitig kümmert, entscheidet aus einer Position der Ruhe – und nicht unter Zeitdruck kurz vor Ablauf.

Ein Blick lohnt sich außerdem in Ihren ursprünglichen Darlehensvertrag: Dort steht, wann genau Ihre Zinsbindung endet und wie hoch die voraussichtliche Restschuld zu diesem Zeitpunkt ist. Diese beiden Zahlen sind der Ausgangspunkt für jede weitere Planung.

Das Forward-Darlehen: den Zins im Voraus sichern

Wenn Ihre Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, Sie sich aber schon heute das aktuelle Zinsniveau sichern möchten, kommt ein Forward-Darlehen infrage. Dabei vereinbaren Sie den Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung bereits jetzt verbindlich, obwohl das Darlehen erst später ausgezahlt wird. Je nach Anbieter ist ein solcher Vorlauf oft bis zu etwa fünf Jahre im Voraus möglich.

Für diese Vorlaufzeit verlangen die Banken in der Regel einen Zinsaufschlag, der mit der Länge des Vorlaufs steigt. Sie erkaufen sich also Planungssicherheit gegen einen Aufpreis. Das kann sinnvoll sein, wenn Sie steigende Zinsen erwarten oder einfach fest mit Ihrer Rate kalkulieren möchten.

Ehrlich gesagt gehört zur Wahrheit aber auch die Kehrseite: Ein einmal vereinbarter Forward-Zins ist bindend. Sinken die Zinsen bis zur Auszahlung, zahlen Sie trotzdem den höheren, vorab festgelegten Satz. Ein Forward-Darlehen ist also keine Wette auf günstige Zinsen, sondern eine Absicherung gegen steigende. Ob sich das für Sie lohnt, hängt vor allem von Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis ab und sollte im Einzelfall durchgerechnet werden.

Bei der eigenen Bank bleiben oder wechseln?

Für die Anschlussfinanzierung haben Sie grundsätzlich zwei Wege. Beim ersten, der Prolongation, verlängern Sie Ihr Darlehen einfach bei Ihrem bisherigen Kreditgeber. Der Vorteil liegt im geringen Aufwand: Es ist kein Wechsel und keine neue Grundbucheintragung nötig, oft genügt eine Unterschrift.

Beim zweiten Weg, der Umschuldung, lösen Sie die Restschuld ab und finanzieren sie bei einer anderen Bank weiter – meist, um von besseren Konditionen zu profitieren. Hier fallen zwar zusätzliche Kosten an, etwa für die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch, doch diese sind häufig überschaubar und dem möglichen Zinsvorteil gegenüberzustellen.

Wichtig zu wissen: Das erste Angebot Ihrer Hausbank zur Verlängerung entspricht nicht automatisch den günstigsten am Markt verfügbaren Konditionen. Es ist bequem – aber Bequemlichkeit hat manchmal ihren Preis. Genau deshalb lohnt es sich, das Prolongationsangebot nicht ungeprüft zu unterschreiben, sondern es mit anderen Anbietern zu vergleichen. Erst dann sehen Sie, ob ein Wechsel sich für Sie tatsächlich rechnet oder ob Sie gut bei Ihrer Bank aufgehoben sind.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB)

Viele Darlehensnehmer wissen nicht, dass sie auch während einer laufenden Zinsbindung aus ihrem Vertrag herauskommen können. Der Gesetzgeber räumt bei Darlehen mit festem Sollzins in der Regel ein Sonderkündigungsrecht ein: Nach zehn Jahren – gerechnet in der Regel ab dem vollständigen Empfang des Darlehens – können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und zwar ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Geregelt ist das in § 489 BGB.

Besonders interessant ist das, wenn Sie beim Abschluss eine lange Zinsbindung von etwa fünfzehn oder zwanzig Jahren gewählt haben. Sie sind dann eben nicht die volle Laufzeit gebunden, sondern können nach zehn Jahren wechseln, falls das Zinsniveau inzwischen für Sie günstiger liegt. Beispiel: Wurde ein Darlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung abgeschlossen, kann der Wechsel zu einer anderen Bank nach Ablauf der ersten zehn Jahre unter diese Regelung fallen.

Dieser Abschnitt erklärt die Regelung nur allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und ab welchem genauen Datum das Sonderkündigungsrecht in Ihrem Fall greift, hängt von den Umständen Ihres Vertrags ab und sollte konkret geprüft werden.

Typische Fehler bei der Anschlussfinanzierung

Der mit Abstand häufigste Fehler ist, sich zu spät zu kümmern. Wer erst reagiert, wenn das Schreiben der Bank im Briefkasten liegt, steht unter Zeitdruck und nimmt am Ende oft das erstbeste Angebot – ohne zu wissen, ob es gut ist. Ruhe und Vorlauf sind bei diesem Thema bares Geld wert.

Ein zweiter Fehler ist, das Prolongationsangebot der eigenen Bank ungeprüft zu unterschreiben, weil es der bequemste Weg ist. Bequem heißt aber nicht automatisch günstig. Ähnlich verbreitet ist es, nur auf den Zinssatz zu schauen und dabei wichtige Bausteine zu übersehen – etwa Sondertilgungsmöglichkeiten, die Höhe der Rate oder die passende Länge der neuen Zinsbindung.

Und schließlich unterschätzen manche die verbleibende Restschuld oder verdrängen das Thema, weil das Fristende noch weit weg scheint. Doch gerade der frühe Blick verschafft Ihnen die Optionen, die Sie später brauchen – vom in Ruhe geführten Vergleich bis zur Möglichkeit, den Zins per Forward-Darlehen vorab zu sichern.

Warum sich ein Vergleich lohnt

Ihre bisherige Bank kann Ihnen zur Anschlussfinanzierung nur ein einziges Angebot machen – ihr eigenes. Ob dieses wirklich zu Ihrer Situation passt, lässt sich ohne Vergleich kaum beurteilen. Schon kleine Unterschiede bei den Konditionen wirken sich über die Restlaufzeit spürbar aus, weil es hier um viele Jahre und um Ihre Restschuld geht.

Als unabhängiger Finanzierungsberater bin ich an keine Bank und kein Produkt gebunden. Ich vergleiche für Sie die Angebote einer Vielzahl von Banken, ordne die Unterschiede ehrlich ein und rechne mit Ihnen durch, ob sich ein Wechsel lohnt oder ob die Verlängerung bei Ihrer Bank die bessere Wahl ist. Auch ein „bleiben Sie, wo Sie sind“ kann das ehrliche Ergebnis sein.

Mit über 25 Jahren Erfahrung als Bankkaufmann und Betriebswirt (VWA) kenne ich beide Seiten des Tisches. Wenn bei Ihnen in den nächsten Jahren eine Zinsbindung ausläuft, schauen wir uns gemeinsam und rechtzeitig an, welcher Weg für Sie der passende ist – verständlich erklärt und ohne Verkaufsdruck.