Baufinanzierung für Selbständige: Was Banken anders bewerten

Dasselbe Einkommen, eine andere Bewertung

Wer angestellt ist, legt drei Gehaltsabrechnungen vor, und die Sache ist im Wesentlichen klar. Wer selbständig ist, legt Steuerbescheide, Gewinnermittlungen und betriebswirtschaftliche Auswertungen vor — und bekommt trotzdem seltener ein schnelles Ja.

Das liegt nicht daran, dass Selbständige weniger verdienen. Es liegt daran, dass ihr Einkommen anders aussieht: Es schwankt, es lässt sich schwerer fortschreiben, und es hängt an einem Betrieb, dessen Entwicklung niemand garantieren kann.

Banken bewerten deshalb vorsichtiger. Das ist nachvollziehbar — und es bedeutet vor allem, dass Vorbereitung und Auswahl der Bank hier deutlich mehr Gewicht haben als bei einem Angestellten.

Was Banken prüfen — und warum

Im Kern geht es immer um eine Frage: Wie viel von Ihrem Einkommen ist dauerhaft und planbar?

Um das zu beantworten, schaut eine Bank in der Regel auf mehrere Jahre zurück statt auf die letzten Monate. Üblich sind zwei bis drei abgeschlossene Geschäftsjahre. Aus diesen Jahren wird ein Durchschnitt gebildet — und aus diesem Durchschnitt ergibt sich das Einkommen, mit dem die Bank rechnet.

Wichtig zu verstehen: Das ist selten die Zahl, die Sie selbst im Kopf haben. Steuerlich sinnvolle Gestaltungen, Investitionen oder Abschreibungen senken den ausgewiesenen Gewinn — und damit auch das Einkommen, das die Bank ansetzt.

Wer im Blick hat, dass in absehbarer Zeit eine Finanzierung ansteht, sollte das mit dem Steuerberater besprechen. Nicht, um etwas zu beschönigen, sondern um beide Ziele bewusst gegeneinander abzuwägen.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Die Liste fällt je nach Bank und Rechtsform unterschiedlich aus, aber diese Papiere werden fast immer verlangt:

Einkommensteuerbescheide der vergangenen Jahre, meist zwei bis drei.

Gewinnermittlung oder Jahresabschluss für dieselben Jahre — je nachdem, ob Sie eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung erstellen oder bilanzieren.

Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste, damit das laufende Jahr eingeordnet werden kann.

Nachweise über die Selbständigkeit: Gewerbeanmeldung, Handelsregisterauszug oder Kammermitgliedschaft.

Dazu die üblichen Unterlagen zur Immobilie und zu Ihrem Eigenkapital.

Mein Rat dazu: Sammeln Sie diese Papiere, bevor Sie mit der Suche beginnen. Nichts bremst eine Finanzierung so zuverlässig wie eine fehlende BWA, wenn der Notartermin schon steht.

Der Punkt, an dem der Vergleich am meisten bringt

Hier liegt für Sie als Selbständigen der eigentliche Hebel — und er wird oft übersehen.

Banken kommen bei denselben Unterlagen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Die eine mittelt über zwei Jahre, die andere über drei. Die eine rechnet bestimmte Abschreibungen wieder hinzu, die andere nicht. Die eine bewertet einen Aufwärtstrend, die andere setzt schlicht den niedrigsten Wert an. Auch bei Gesellschafter-Geschäftsführern gehen die Verfahren auseinander.

Das Ergebnis: Aus denselben Zahlen wird bei verschiedenen Instituten ein spürbar verschiedenes anrechenbares Einkommen — und damit ein anderer Finanzierungsrahmen.

Bei einem Angestellten macht der Vergleich vor allem beim Zins einen Unterschied. Bei Ihnen entscheidet er mit darüber, ob und in welcher Höhe überhaupt finanziert wird. Genau deshalb ist es sinnvoll, nicht nur bei der eigenen Hausbank anzufragen.

Was Ihre Position verbessert

Kontinuität. Eine stabile oder steigende Entwicklung über mehrere Jahre wiegt schwerer als ein einzelnes gutes Jahr.

Ordentliche Unterlagen. Eine aktuelle, sauber aufbereitete BWA sagt der Bank auch etwas über Sie als Unternehmer.

Eigenkapital. Es senkt den Beleihungsauslauf und damit das Risiko der Bank — bei schwankendem Einkommen wiegt das besonders viel.

Ein geordnetes Geschäftskonto. Dauerhafte Überziehungen des Kontokorrents fallen auf und werden als Anzeichen für angespannte Liquidität gelesen.

Ein zweites, planbares Einkommen im Haushalt, etwa aus einer Anstellung des Partners, kann die Bewertung deutlich verändern.

Was ich für Sie tue

Ich schaue mir zuerst Ihre Zahlen an und rechne aus, welches anrechenbare Einkommen realistisch daraus entsteht — noch bevor irgendwo eine Anfrage gestellt wird. Dann weiß ich, welche Häuser für Ihr Vorhaben überhaupt in Frage kommen, und stelle die Unterlagen so zusammen, wie das jeweilige Institut sie braucht.

Das erspart Ihnen zwei Dinge: Absagen, die vermeidbar gewesen wären, und Anfragen, die Spuren hinterlassen, ohne etwas zu bringen.

Wenn Sie selbständig sind und über eine Immobilie nachdenken, sprechen Sie mich früh an — gern bevor Sie ein konkretes Objekt haben. Dann klären wir in Ruhe, welcher Rahmen für Sie realistisch ist.

Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich — und wenn ich Ihnen rate, noch ein Geschäftsjahr abzuwarten, sage ich Ihnen auch das.