Eine Immobilie, die für Sie arbeitet

Was eine Anlageimmobilie von der eigenen Wohnung unterscheidet

Beim Eigenheim darf das Gefühl mitentscheiden. Bei einer vermieteten Wohnung entscheidet die Rechnung.

Eine Anlageimmobilie kaufen Sie nicht, um darin zu wohnen, sondern damit sie Erträge bringt. Das verändert alles: die Auswahl des Objekts, die Bewertung durch die Bank und die Art, wie finanziert wird. Banken beziehen die zu erwartenden Mieteinnahmen in die Berechnung ein — schauen dafür aber genauer auf Lage, Zustand und Vermietbarkeit, weil davon abhängt, ob diese Einnahmen auch in zehn Jahren noch fließen.

Vermögensaufbau mit Immobilien — nüchtern betrachtet

Der Gedanke dahinter ist einfach: Der Mieter trägt einen Teil der Rate, Sie tragen den Rest, und am Ende der Laufzeit gehört Ihnen eine Immobilie, für die Sie nur einen Teil selbst aufgebracht haben.

Das funktioniert — aber nicht von allein, und nicht bei jedem Objekt. Drei Dinge entscheiden darüber:

Zeit. Vermögensaufbau über Immobilien ist ein langer Weg. Wer nach fünf Jahren wieder verkaufen muss, hat in der Regel vor allem Kaufnebenkosten bezahlt.

Tragfähigkeit. Die Finanzierung muss auch dann noch passen, wenn eine Wohnung ein halbes Jahr leer steht oder eine größere Reparatur ansteht. Nicht der beste Fall entscheidet, sondern der schlechte.

Das Objekt. Eine Wohnung in schwieriger Lage wird durch eine gute Finanzierung nicht zu einer guten Anlage. Umgekehrt trägt ein solides Objekt auch eine Finanzierung, die nicht perfekt ist.

Die Zahlen, auf die es ankommt

Drei Kennzahlen sagen mehr als jedes Verkaufsprospekt:

Die Mietrendite zeigt, welchen Anteil des eingesetzten Geldes die Miete im Jahr zurückbringt. Achten Sie darauf, ob von der Brutto- oder der Nettomietrendite die Rede ist — der Unterschied ist erheblich.

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Er eignet sich zum schnellen Vergleich mehrerer Objekte innerhalb derselben Lage.

Der Cashflow beantwortet die Frage, die im Alltag zählt: Was bleibt am Monatsende übrig — oder was muss ich zuschießen?

Wie diese drei Zahlen zusammenhängen, können Sie im Mietrendite-Rechner selbst ausprobieren: Kaufpreis, Miete und Kosten einstellen — Rendite, Kaufpreisfaktor und der Blick aufs Monatsende rechnen sich sofort mit.

Was in vielen Kalkulationen fehlt

Wenn eine Rechnung zu gut aussieht, fehlt meist eine dieser drei Positionen:

Die Bewirtschaftungskosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können — Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis.

Die Instandhaltungsrücklage. Bei Eigentumswohnungen lohnt vor dem Kauf der Blick in Protokolle und Wirtschaftsplan: Eine dünne Rücklage bei anstehenden Maßnahmen kann später als Sonderumlage auf dem Tisch liegen.

Das Mietausfallrisiko. Die Kreditrate läuft weiter, auch wenn die Miete einmal ausbleibt.

Ich rechne diese Positionen von Anfang an mit. Nicht, um ein Vorhaben schlechtzureden — sondern damit Sie wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie unterschreiben.

Wenn wenig oder kein Eigenkapital da ist

Kapitalanlagen werden heute zurückhaltender finanziert als noch vor einigen Jahren. Das ist keine Wertung, sondern eine Beobachtung — und sie bedeutet vor allem eines: Ob Ihr Vorhaben finanzierbar ist, entscheidet sich am Einzelfall und nicht an einer Faustregel.

Es gibt Wege, bei denen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch. In der Praxis wird das als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet.

Sie ist kein Weg für jeden. Sie verlangt ein tragfähiges, dauerhaftes Einkommen, eine einwandfreie Bonität und ein Objekt, das überzeugt. Ob sie für Sie in Frage kommt, sehe ich nicht an einer Tabelle, sondern erst, wenn ich Ihre Zahlen und das Objekt vor mir habe. Genau das ist meine Arbeit — und genau deshalb lohnt es sich, danach zu fragen, statt es von vornherein auszuschließen.

Wie ich mit Ihnen vorgehe

Zuerst schauen wir uns Ihr Vorhaben an: Welches Objekt, welche Miete, welche Lage, was bringen Sie mit. Daraus entsteht eine ehrliche Kalkulation mit allen Kosten — nicht die geschönte Variante aus dem Exposé.

Erst danach geht es um die Finanzierung. Ich vergleiche die Möglichkeiten, die für Ihr Vorhaben tatsächlich in Frage kommen, und sage Ihnen offen, wenn ich zum Abwarten rate. Auch das gehört dazu.

Was Sie bei mir nicht bekommen: Renditeversprechen, Verkaufsdruck und Objekte, die zur Provision passen statt zu Ihnen.