Kaufnebenkosten in Sachsen: Womit Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen müssen

Der Betrag, den fast alle unterschätzen

Beim Immobilienkauf schaut man auf den Kaufpreis. Der steht im Exposé, er ist die Zahl, über die verhandelt wird, und er bestimmt die monatliche Rate.

Daneben steht ein zweiter Betrag, der seltener genannt wird und trotzdem über das Gelingen einer Finanzierung entscheidet: die Kaufnebenkosten. In Sachsen liegen sie ohne Makler bei etwa siebeneinhalb Prozent des Kaufpreises — mit Makler deutlich darüber.

Bei einer Wohnung für 150.000 Euro sind das mehrere zehntausend Euro, die zusätzlich aufgebracht werden müssen. Und zwar meist aus eigener Tasche. Warum das so ist, steht weiter unten.

Die Grunderwerbsteuer: in Sachsen 5,5 Prozent

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Sätze unterscheiden sich erheblich. In Sachsen beträgt sie 5,5 Prozent des Kaufpreises — einheitlich im ganzen Freistaat, unabhängig davon, ob Sie in Chemnitz, Annaberg-Buchholz oder Großrückerswalde kaufen.

Dieser Satz gilt seit dem 1. Januar 2023; davor lagen wir bei 3,5 Prozent. Für 2026 ist keine weitere Änderung angekündigt.

Beispiel: Bei 150.000 Euro Kaufpreis sind das 8.250 Euro.

Fällig wird die Steuer einige Wochen nach dem Notartermin. Erst wenn sie bezahlt ist, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung — und ohne diese erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Notar und Grundbuch

Der Notartermin ist beim Immobilienkauf nicht optional: Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die Gebühren dafür sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis — verhandeln lässt sich daran nichts.

Zusammen mit den Kosten für die Eintragungen ins Grundbuch — Eigentumsumschreibung, Auflassungsvormerkung und die Grundschuld für Ihre Bank — sollten Sie in der Regel mit rund zwei Prozent des Kaufpreises rechnen.

Beispiel: Bei 150.000 Euro also etwa 3.000 Euro.

Die Maklerprovision — und was sich 2020 geändert hat

Wird die Immobilie über einen Makler vermittelt, kommt dessen Provision hinzu. Ihre Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und fällt regional unterschiedlich aus.

Was aber seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt ist: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch eine Privatperson darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen. Beauftragt der Verkäufer den Makler, teilen sich beide Seiten die Kosten — der Käufer zahlt nicht mehr allein.

Das ist eine der Regelungen, die vielen Käufern nicht bekannt ist. Ein Blick in den Maklervertrag lohnt sich deshalb, bevor unterschrieben wird.

Durchgerechnet

Bleiben wir beim Beispiel einer Wohnung für 150.000 Euro in Sachsen, ohne Makler:

Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent: 8.250 Euro
Notar und Grundbuch, rund 2 Prozent: etwa 3.000 Euro
Zusammen: rund 11.250 Euro — also etwa 7,5 Prozent des Kaufpreises.

Die Wohnung kostet Sie damit nicht 150.000, sondern rund 161.000 Euro. Kommt eine Maklerprovision hinzu, liegen Sie spürbar darüber.

Genau deshalb rechne ich bei einer Mietrendite immer mit den Gesamtkosten und nicht mit dem Kaufpreis. Alles andere schönt das Ergebnis.

Warum die Nebenkosten über Ihre Finanzierung entscheiden

Hier liegt der Punkt, der in den meisten Ratgebern fehlt.

Banken finanzieren in aller Regel die Immobilie — nicht die Nebenkosten. Der Grund ist einfach: Steuer, Notargebühren und Provision sind nach der Zahlung weg. Sie stecken nicht im Objekt und wären im Verwertungsfall nicht wieder hereinzuholen. Die Bank hätte dafür also keine Sicherheit.

Daraus folgt die Faustregel, die Sie vermutlich schon gehört haben: Die Nebenkosten sollten Sie aus Eigenkapital bestreiten.

Und daraus folgt auch, warum so viele Vorhaben genau an dieser Stelle scheitern — nicht am Kaufpreis, sondern an den elf- oder zwanzigtausend Euro daneben.

Es gibt Wege, aber sie sind Einzelfallentscheidungen

Eine Finanzierung, die Kaufpreis und Nebenkosten abdeckt, ist möglich. In der Praxis wird sie als 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet.

Sie ist kein Standardweg und nicht für jeden geeignet: Sie verlangt ein tragfähiges, dauerhaftes Einkommen, eine einwandfreie Bonität und ein Objekt, das überzeugt. Ob sie für Ihr Vorhaben in Frage kommt, sehe ich nicht an einer Tabelle, sondern erst, wenn ich Ihre Zahlen und das Objekt vor mir habe.

Wichtig ist mir nur eines: Schließen Sie den Kauf nicht von vornherein aus, weil die Nebenkasse leer ist. Fragen Sie lieber nach.

Was Sie beeinflussen können — und was nicht

Nicht beeinflussbar: Die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren. Beide sind gesetzlich festgelegt und hängen am Kaufpreis.

Beeinflussbar: Genau deshalb wirkt jede Verhandlung am Kaufpreis doppelt — sie senkt den Preis und die daran hängenden Nebenkosten. Wie das zusammenhängt, habe ich im Beitrag über die Preisverhandlung beschrieben.

Ebenfalls beeinflussbar: die Frage, ob überhaupt ein Makler beteiligt ist, und was im Kaufvertrag als mitverkauftes bewegliches Inventar ausgewiesen wird. Über den zweiten Punkt sprechen Sie am besten vorher mit Ihrem Notar.

Mein Rat

Rechnen Sie von Anfang an mit den Gesamtkosten, nicht mit dem Kaufpreis. Wer sich an der Zahl aus dem Exposé orientiert, plant an mehreren zehntausend Euro vorbei.

Und klären Sie die Finanzierung, bevor Sie ein Gebot abgeben — dann wissen Sie, welcher Kaufpreis für Sie überhaupt in Frage kommt, Nebenkosten eingerechnet.

Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich.

Zum Stand der Angaben

Die genannten 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer gelten für Sachsen zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Steuersätze und gesetzliche Regelungen ändern sich; die Werte für Notar und Grundbuch sind Erfahrungswerte und können im Einzelfall abweichen. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung und keine steuerliche Auskunft.