Mietrendite berechnen: Welche Zahl wirklich etwas aussagt

Im Exposé steht immer die schönste Zahl

„4,4 Prozent Rendite“ — so oder ähnlich steht es in vielen Verkaufsunterlagen. Die Zahl ist meist nicht falsch. Sie ist nur die günstigste von mehreren, die man ausrechnen kann.

Bei einer vermieteten Wohnung gibt es vier Kennzahlen, die zusammen ein Bild ergeben. Einzeln führt jede davon in die Irre. Ich gehe sie der Reihe nach durch — an einem Beispiel, das Sie am Ende selbst nachstellen können.

Das Beispiel, mit dem wir rechnen

Eine Eigentumswohnung für 150.000 Euro, vermietet für 550 Euro Nettokaltmiete im Monat. Das sind 6.600 Euro im Jahr.

Dazu zwei Annahmen, die je nach Bundesland und Objekt anders ausfallen können: 10 Prozent Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler — und 20 Prozent der Miete für nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten.

Die Bruttomietrendite: schnell, aber unvollständig

Sie setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Beispiel: 6.600 Euro geteilt durch 150.000 Euro, mal 100 — das ergibt eine Bruttomietrendite von 4,4 Prozent.

Diese Zahl steht im Exposé. Sie hat einen Vorteil: Man kann sie im Kopf rechnen. Und einen Nachteil: Sie tut so, als würde die Wohnung 150.000 Euro kosten und die Miete vollständig bei Ihnen ankommen. Beides stimmt nicht.

Die Nettomietrendite: die ehrlichere Zahl

Hier kommen die beiden Posten dazu, die in der Bruttorechnung fehlen.

Oben werden die Kosten abgezogen, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis. In unserem Beispiel 20 Prozent von 6.600 Euro, also 1.320 Euro. Bleiben 5.280 Euro.

Unten kommen die Kaufnebenkosten dazu. Sie sind Teil dessen, was die Wohnung Sie tatsächlich gekostet hat. 10 Prozent von 150.000 Euro sind 15.000 Euro — die Gesamtkosten liegen also bei 165.000 Euro.

Beispiel: 5.280 Euro geteilt durch 165.000 Euro ergibt eine Nettomietrendite von 3,2 Prozent.

Aus 4,4 werden 3,2 Prozent. Beide Zahlen sind korrekt gerechnet — sie beantworten nur unterschiedliche Fragen. Achten Sie deshalb immer darauf, von welcher der beiden gerade die Rede ist.

Der Kaufpreisfaktor: zum Vergleichen

Der Kaufpreisfaktor sagt, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.

Beispiel: 150.000 Euro geteilt durch 6.600 Euro ergibt einen Faktor von 22,7. Rechnerisch spielt sich der Kaufpreis also nach rund 23 Jahresmieten ein.

Er ist der Kehrwert der Bruttorendite und deshalb keine neue Information — aber er ist griffiger, wenn Sie mehrere Objekte nebeneinanderlegen. Wichtig dabei: Vergleichen Sie nur innerhalb derselben Lage. Ein Faktor von 22 in einer Stadt mit wachsender Bevölkerung bedeutet etwas anderes als derselbe Faktor in einer schrumpfenden Region.

Der Cashflow: die Zahl, die im Alltag zählt

Rendite ist eine Jahresbetrachtung. Ihr Konto denkt in Monaten.

Nehmen wir an, Sie finanzieren die gesamten 165.000 Euro, also Kaufpreis und Nebenkosten, zu 3,8 Prozent Sollzins mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Die monatliche Rate liegt dann bei rund 798 Euro.

Beispiel: 550 Euro Miete minus 110 Euro Bewirtschaftungskosten minus 798 Euro Rate ergibt rund 358 Euro, die Sie monatlich zuschießen.

Das klingt zunächst unangenehm — und ist es nicht zwingend. Von den 798 Euro Rate sind rund 275 Euro Tilgung. Dieses Geld ist nicht weg, es senkt Ihre Schulden. Rechnerisch bauen Sie also Vermögen auf, während monatlich Geld abfließt.

Entscheidend ist allein, ob Sie diese 358 Euro dauerhaft tragen können — auch dann, wenn die Wohnung einmal drei Monate leer steht.

Was keine dieser Zahlen sagt

Alle vier Kennzahlen beschreiben denselben Moment: heute. Sie sagen nichts über das, was den Erfolg einer Anlage über zwanzig Jahre bestimmt:

Ob die Lage in zehn Jahren noch gefragt ist. In welchem Zustand das Gebäude wirklich ist und was in der Rücklage steht. Ob die Wohnung sich wiedervermieten lässt, wenn der jetzige Mieter auszieht. Und zu welchem Zins Sie weiterfinanzieren, wenn die Zinsbindung endet.

Eine gute Kennzahl bei einem schlechten Objekt bleibt ein schlechtes Geschäft. Umgekehrt trägt ein solides Objekt auch eine Rendite, die nicht spektakulär aussieht.

Probieren Sie es selbst aus

Alle Zahlen aus diesem Beitrag stehen im Mietrendite-Rechner als Startwerte. Schieben Sie an den Reglern und schauen Sie, was passiert:

Was macht ein um 10.000 Euro niedrigerer Kaufpreis? Wie verändert Eigenkapital den monatlichen Fehlbetrag? Und ab welcher Miete trägt sich die Wohnung von allein?

Der Rechner zeigt zusätzlich, wohin Ihre Monatsmiete fließt — aufgeteilt in Bewirtschaftung, Zins, Tilgung und das, was übrig bleibt.

Wenn es konkret wird

Ein Rechner arbeitet mit Annahmen. Ihr Objekt hat Zahlen.

Wenn Sie eine bestimmte Wohnung im Blick haben, rechne ich sie mit den echten Werten durch: mit dem Wirtschaftsplan, den tatsächlichen Bewirtschaftungskosten, den bestehenden Mietverträgen und den Konditionen, die für Ihre Situation erreichbar sind. Dann steht am Ende keine Beispielrechnung, sondern eine Entscheidungsgrundlage.

Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich — auch dann, wenn ich Ihnen am Ende von dem Objekt abrate.