Steuer bei vermieteten Immobilien: Worum es geht — und wer wofür zuständig ist

Was dieser Beitrag ist — und was er nicht ist

Beginnen wir mit dem Wichtigsten: Ich bin Finanzierungsvermittler, nicht Steuerberater. Ich darf Ihnen keine Steuerberatung geben, und ich will es auch nicht — dafür gibt es Menschen, die dafür ausgebildet und zugelassen sind.

Was ich Ihnen geben kann, ist eine Orientierung. Damit Sie wissen, worum es geht, wenn Sie mit Ihrem Steuerberater sprechen, und welche Fragen Sie ihm stellen sollten. Ein gut vorbereitetes Gespräch ist mehr wert als jeder Ratgeber — auch als dieser.

Der Grundgedanke: Vermietung ist eine eigene Einkunftsart

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, erzielen Sie steuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkünfte werden nicht einfach der Miete gleichgesetzt: Von den Einnahmen dürfen die Aufwendungen abgezogen werden, die mit der Vermietung zusammenhängen — steuerlich Werbungskosten genannt.

Daraus ergibt sich der Effekt, den man landläufig „Steuervorteil“ nennt. Es ist kein Geschenk, sondern schlicht die Folge davon, dass nur der Überschuss versteuert wird und nicht der Umsatz.

Was zu den Werbungskosten zählen kann

Die üblichen Posten bei einer vermieteten Immobilie sind:

Schuldzinsen aus der Finanzierung — der Zinsanteil Ihrer Rate, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist keine Ausgabe im steuerlichen Sinn, sondern Vermögensumschichtung.

Die Abschreibung des Gebäudewerts, die AfA.

Laufende Kosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden: Verwaltung, Instandhaltung, bestimmte Versicherungen, Kontoführung.

Weitere Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung, etwa Fahrten zur Immobilie oder Beratungskosten für diese Einkunftsart.

Welche dieser Posten in Ihrem Fall in welcher Höhe ansetzbar sind, entscheidet nicht dieser Text, sondern Ihr Steuerberater anhand Ihrer Unterlagen.

Die Abschreibung — der Posten mit dem größten Hebel

Die Absetzung für Abnutzung verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer. Wichtig ist das Wort Gebäude: Der Anteil, der auf Grund und Boden entfällt, wird nicht abgeschrieben, weil Boden sich nicht abnutzt.

Genau deshalb spielt die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Gebäude und Grundstück eine Rolle, die viele unterschätzen — sie wirkt sich über die gesamte Haltedauer aus. Auch das ist ein Punkt für Ihren Steuerberater, und zwar am besten **bevor** der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Welcher Abschreibungssatz gilt, hängt unter anderem vom Baujahr und von der jeweils geltenden Rechtslage ab. Diese Sätze sind in den vergangenen Jahren mehrfach angepasst worden. Deshalb finden Sie hier bewusst keine Prozentzahl: Sie wäre möglicherweise überholt, bevor Sie diesen Beitrag lesen.

Die Zehnjahresfrist beim Verkauf

Bei privat gehaltenen Immobilien gibt es eine Frist, nach deren Ablauf ein Gewinn aus dem Verkauf grundsätzlich nicht mehr besteuert wird. Für Grundstücke und Gebäude beträgt sie zehn Jahre, gerechnet ab Anschaffung.

Für selbst genutzte Immobilien gelten abweichende Regelungen. Und die Frist hat Ausnahmen und Sonderfälle, die man kennen sollte, bevor man einen Verkauf plant.

Für die Finanzierung ist daraus vor allem eines abzuleiten: Wer eine Anlageimmobilie kauft, sollte einen Zeithorizont mitbringen, der ohnehin über diese Frist hinausreicht. Das passt gut zusammen — kurzfristige Immobiliengeschäfte gehen selten auf.

Der wichtigste Satz in diesem Beitrag

Steuerliche Effekte sind ein Nebeneffekt, kein Kaufgrund.

Ich habe Vorhaben gesehen, die nur deshalb attraktiv aussahen, weil jemand die Steuerersparnis in die Rechnung geschrieben hatte. Das ist ein gefährlicher Weg. Ein Objekt, das sich erst mit der Steuer rechnet, ist ein Objekt, das sich nicht rechnet.

Der Grund dafür ist einfach: Steuerrecht ändert sich. Ihr persönlicher Steuersatz ändert sich. Ihre Lebenssituation ändert sich. Die Wohnung bleibt.

Rechnen Sie ein Vorhaben deshalb zuerst ohne steuerliche Effekte durch. Trägt es dann, ist die steuerliche Wirkung ein zusätzlicher Vorteil. Trägt es nur mit ihr, sollten Sie noch einmal von vorn anfangen.

Wer wofür zuständig ist

Bei einem Vorhaben in diesem Bereich arbeiten zwei Menschen für Sie, und die Aufgabenteilung ist klar:

Ihr Steuerberater beurteilt, was steuerlich für Sie gilt — Abschreibung, Werbungskosten, Kaufpreisaufteilung, Ihre persönliche Situation.

Ich rechne Ihnen die Finanzierung und prüfe, was sich umsetzen lässt. Was Ihr Steuerberater vorgibt, nehme ich in die Kalkulation auf. Was er nicht bestätigt hat, nehme ich nicht hinein.

Diese Trennung ist keine Förmlichkeit. Sie sorgt dafür, dass jede Zahl in Ihrer Kalkulation von jemandem stammt, der sie verantworten kann.

Wenn Sie ein konkretes Objekt prüfen lassen möchten, vereinbaren Sie ein Erstgespräch. Bringen Sie mit, was Ihr Steuerberater Ihnen gesagt hat — dann rechnen wir es zusammen.