Vermögensaufbau mit Immobilien: Was planbar ist — und was nicht

Woraus Vermögen bei einer vermieteten Immobilie tatsächlich entsteht

Über Immobilien als Weg zum Vermögen wird viel geschrieben, und vieles davon klingt einfacher, als es ist. Deshalb hier der nüchterne Blick: Es gibt genau drei Quellen, aus denen bei einer vermieteten Wohnung Vermögen entsteht — und sie sind unterschiedlich verlässlich.

Die Tilgung. Mit jeder Rate sinkt Ihre Restschuld. Was Sie zurückzahlen, gehört Ihnen.

Die Miete. Sie trägt einen Teil dieser Rate. Der Mieter zahlt also an Ihrer Entschuldung mit.

Die Wertentwicklung. Steigt der Wert der Immobilie, wächst Ihr Vermögen zusätzlich. Fällt er, kehrt sich das um.

Der entscheidende Punkt: Nur die erste dieser drei Quellen ist wirklich planbar.

Der planbare Teil: die Tilgung

Die Tilgung ist die stille Größe, über die selten gesprochen wird — dabei ist sie der zuverlässigste Baustein des Ganzen.

Sie steht im Vertrag. Sie hängt nicht von der Lage am Markt ab, nicht von der Nachfrage und nicht von der Stimmung. Solange Sie zahlen, sinkt die Restschuld — Monat für Monat, berechenbar auf den Euro.

Genau deshalb ist der Cashflow auch dann nicht das Maß aller Dinge, wenn er negativ ausfällt. Wer monatlich etwas zuschießt, aber kräftig tilgt, baut Vermögen auf — nur eben aus dem eigenen Einkommen statt aus der Miete. Ob das für Sie sinnvoll ist, hängt allein davon ab, ob die Rate dauerhaft zu Ihrem Haushalt passt.

Der wahrscheinliche Teil: die Miete

Mieteinnahmen sind planbarer als der Immobilienwert, aber nicht garantiert. Zwischen zwei Mietverhältnissen steht eine Wohnung leer. Mieter zahlen nicht immer pünktlich. Und was der Mieter zahlt, kommt nicht vollständig bei Ihnen an — Bewirtschaftungskosten und Rücklage gehen davon ab.

Wer mit der vollen Kaltmiete kalkuliert, rechnet zu optimistisch. Wer einen Puffer für Leerstand und Instandhaltung einplant, rechnet realistisch — und erlebt später weniger Überraschungen.

Der ungewisse Teil: die Wertentwicklung

Hier bin ich bewusst zurückhaltend, und zwar aus Überzeugung.

Ich nenne Ihnen keine Prozentzahl für die künftige Wertentwicklung, weil sie niemand kennt. Immobilienpreise steigen nicht naturgesetzlich. Sie hängen an Lage, Nachfrage, Zinsniveau, Demografie und der wirtschaftlichen Entwicklung einer Region — und all das kann sich drehen.

Mein Rat: Rechnen Sie ein Vorhaben so, dass es auch **ohne** Wertsteigerung trägt. Kommt sie, ist sie ein Gewinn. Bleibt sie aus, haben Sie trotzdem getilgt.

Was gegen den Vermögensaufbau arbeitet

Damit die Rechnung ehrlich bleibt, gehören auch die Gegenkräfte auf den Tisch:

Die Kaufnebenkosten. Sie sind sofort weg und nicht im Objekt gebunden. Wer nach wenigen Jahren wieder verkauft, hat vor allem sie bezahlt.

Instandhaltung. Ein Gebäude altert. Größere Maßnahmen kommen nicht als Frage, sondern als Rechnung.

Das Ende der Zinsbindung. Das ist der Punkt, den ich in Gesprächen am häufigsten nachtragen muss: Ihre Zinsbindung endet vor Ihrer Laufzeit. Zu welchem Zins Sie dann weiterfinanzieren, weiß heute niemand. Eine hohe Tilgung von Anfang an ist die wirksamste Vorsorge dagegen — sie sorgt dafür, dass die Restschuld beim Anschluss klein ist.

Das Klumpenrisiko. Eine einzelne Wohnung ist ein einzelnes Objekt an einem einzelnen Ort mit einem einzelnen Mieter. Diese Konzentration gehört zur Wahrheit dazu.

Der Faktor, den man nicht abkürzen kann: Zeit

Vermögensaufbau über Immobilien ist ein langer Weg. Nicht, weil es kompliziert wäre, sondern weil Tilgung Zeit braucht und die Kaufnebenkosten erst wieder hereingeholt werden müssen.

Wer die Immobilie zwanzig Jahre hält, hat eine reelle Chance, dass die Rechnung aufgeht. Wer nach fünf Jahren verkaufen muss, steht meist schlechter da als vorher — unabhängig davon, wie gut das Objekt war.

Deshalb ist die wichtigste Frage vor dem Kauf nicht „Wie hoch ist die Rendite?“, sondern: Kann ich das durchhalten, auch wenn sich mein Leben verändert?

Für wen es passt — und für wen nicht

Aus meiner Erfahrung funktioniert der Weg gut, wenn ein stabiles laufendes Einkommen vorhanden ist, ein langer Zeithorizont besteht und eine Reserve für Unvorhergesehenes bereitliegt.

Er passt weniger gut, wenn das Geld in absehbarer Zeit für etwas anderes gebraucht wird, wenn schon die Rate ohne Puffer kalkuliert ist, oder wenn die Immobilie vor allem aus steuerlichen Gründen gekauft werden soll. Ein Objekt, das sich nur wegen der Steuer rechnet, rechnet sich nicht.

Wie ich mit Ihnen vorgehe

Ich rechne Ihnen das Vorhaben mit allen Kosten durch — auch mit denen, die im Exposé nicht stehen. Dann schauen wir gemeinsam auf den ungünstigen Fall: Was passiert bei drei Monaten Leerstand? Was, wenn eine größere Maßnahme ansteht? Was, wenn die Anschlussfinanzierung teurer wird?

Trägt Ihr Vorhaben diese Fragen, trägt es wahrscheinlich auch die Jahre dazwischen. Trägt es sie nicht, sage ich Ihnen das — auch dann, wenn Sie das Objekt gern hätten.

Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich.