Warten, bis die Zinsen wieder fallen? Warum das eine Wette ist

Die Überlegung, die fast jeder anstellt

Wer gerade eine Immobilie sucht, hört sie ständig — von Freunden, in der Familie, manchmal auch von sich selbst: Vielleicht lieber noch warten, bis die Zinsen wieder sinken.

Die Überlegung ist verständlich. Eine Baufinanzierung läuft über viele Jahre, und niemand möchte sich eine Rate sichern, die er ein Jahr später hätte günstiger haben können. Nur steckt in dem Satz mehr, als man ihm ansieht.

Warten ist eine Wette auf drei Dinge gleichzeitig

Wer wartet, damit sich eine Finanzierung verbilligt, setzt nicht nur auf die Zinsen. Damit das Warten sich auszahlt, muss dreierlei zusammenkommen:

Die Zinsen sinken tatsächlich — und zwar spürbar, nicht nur um ein paar Hundertstel.

Der Kaufpreis bleibt, wo er ist — und das Objekt, das Sie jetzt im Auge haben, ist in einem Jahr überhaupt noch zu haben.

Ihre eigene Lage bleibt stabil — Einkommen, Arbeitsplatz, Familienplanung, Eigenkapital.

Trifft nur einer dieser drei Punkte nicht ein, kann aus der erhofften Ersparnis leicht ein Nachteil werden. Deshalb ist Warten keine neutrale Entscheidung, sondern eine Wette — auf eine Entwicklung, die niemand in der Hand hat.

Wohin die Zinsen gehen, weiß niemand

Ich mache keine Zinsprognosen, und das hat einen einfachen Grund: Sie treffen zu selten zu. Bauzinsen hängen an vielen Einflüssen gleichzeitig — an der Geldpolitik, an den Erwartungen der Kapitalmärkte, an der Inflation. Selbst die Fachleute sind sich regelmäßig uneinig, ob es in den nächsten Monaten hinauf, hinunter oder seitwärts geht.

Wer Ihnen mit Sicherheit sagt, wann die Zinsen fallen, weiß mehr als der Markt selbst. Und die Zinsen können in der Zeit, in der Sie warten, genauso steigen wie sinken.

Was ein Prozentpunkt wirklich ausmacht

Hilfreicher als eine Prognose ist eine Rechnung, die auf jedem Zinsniveau gilt.

Beispiel: Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung verändert jeder Prozentpunkt Zins die anfängliche Monatsrate um rund 333 Euro — 400.000 Euro mal ein Prozent, geteilt durch zwölf Monate. Ein halber Prozentpunkt macht entsprechend rund 167 Euro aus.

Das gilt, gleich auf welchem Niveau die Zinsen gerade stehen. Die Zahl ist also real, und sie ist spürbar. Aber sie ist vor allem eines: heute berechenbar. Der Kaufpreis in einem Jahr ist es nicht.

Was sich während des Wartens noch bewegt

Beim Blick auf die Zinsen gerät leicht aus dem Blick, dass sich in der Wartezeit auch anderes verändern kann. Der Kaufpreis kann steigen, fallen oder gleich bleiben — auch das weiß vorher niemand.

Beispiel: Sinken die Zinsen in einem Jahr um einen halben Prozentpunkt, verringert das bei 400.000 Euro Darlehen die anfängliche Rate um rund 167 Euro im Monat. Kostet dieselbe Immobilie in dieser Zeit 15.000 Euro mehr, fallen in Sachsen allein 825 Euro zusätzliche Grunderwerbsteuer an — und die 15.000 Euro müssen Sie zusätzlich aufbringen oder mitfinanzieren. Ob die Rechnung am Ende aufgeht, zeigt sich erst hinterher.

Dazu kommt, was sich nicht in Euro ausdrücken lässt. Die Immobilie, die heute passt, ist in einem Jahr vielleicht verkauft. Und die eigene Lebensplanung wartet nicht: Jedes Jahr, das vergeht, verkürzt die Zeit, in der eine Finanzierung bis zum Ruhestand abgetragen sein soll.

Was statt Warten hilft

Die bessere Frage lautet nicht, wann der richtige Zeitpunkt kommt, sondern ob Ihr Vorhaben zu den heutigen Bedingungen trägt.

Rechnen Sie mit dem, was ist. Trägt die Rate heute, mit einem vernünftigen Puffer für Unvorhergesehenes, steht die Finanzierung auf festem Grund. Trägt sie nur, wenn die Zinsen deutlich sinken, ist meist nicht der Zeitpunkt das Problem, sondern der Kaufpreis im Verhältnis zum Budget.

Bauen Sie Beweglichkeit ein. Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit, die Tilgung später anzupassen, lassen Ihnen Spielraum — falls die Zinsen während der Zinsbindung sinken oder sich Ihr Einkommen verändert. Auch die Länge der Zinsbindung ist eine Stellschraube, die sich bewusst wählen lässt.

Prüfen Sie die Förderung. Programme der KfW und in Sachsen der SAB können einen Teil der Finanzierung günstiger machen. Ob und welche passen, hängt vom Vorhaben ab.

Wer schon finanziert hat, kann vorsorgen. Läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten Jahren aus, lassen sich die Konditionen für die Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen schon heute festlegen — gegen einen Aufschlag, dafür mit Planungssicherheit.

Wann Warten trotzdem richtig ist

Es gibt gute Gründe, mit einem Kauf noch zu warten — nur sind es selten die Zinsen. Wenn das Eigenkapital gerade erst wächst, wenn die berufliche oder familiäre Lage noch offen ist oder wenn das Objekt nicht wirklich passt, dann ist Abwarten vernünftig. Der Unterschied: Diese Gründe liegen in Ihrer Hand. Die Zinsentwicklung nicht.

Deshalb rate ich auch von einem Kauf ab, wenn die Rechnung nicht trägt — gleich, wohin die Zinsen gerade gehen.

Ihr Vorhaben, durchgerechnet

Ob Ihr Vorhaben zu den heutigen Bedingungen trägt, lässt sich klären, bevor Sie sich entscheiden — mit Ihren Zahlen statt mit einer Prognose. Im Erstgespräch rechnen wir es gemeinsam durch, einschließlich möglicher Fördermittel. Es ist kostenfrei und unverbindlich, und Sie gehen mit einer Einschätzung heraus, auf die Sie bauen können — auch wenn sie einmal lautet: noch nicht.