Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die ehrliche Haushaltsrechnung

Die kurze, ehrliche Antwort

Die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ wird meist falsch herum gestellt. Viele schauen zuerst auf einen Kaufpreis und fragen dann, ob er sich irgendwie stemmen lässt. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg: Zuerst klären Sie, welche monatliche Rate Ihr Haushalt dauerhaft und ohne Bauchschmerzen tragen kann. Aus dieser Rate ergibt sich, wie viel Darlehen möglich ist – und daraus, zusammen mit Ihrem Eigenkapital, ein realistischer Kaufpreisrahmen.

Drei Größen bestimmen am Ende Ihren Spielraum: die tragbare monatliche Rate, Ihr vorhandenes Eigenkapital und die Kaufnebenkosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Wer diese drei Bausteine ehrlich zusammenrechnet, bekommt eine belastbare Zahl – und nicht nur ein Wunschbild.

Dieser Ratgeber zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie diese Zahl selbst grob ermitteln, worauf Sie dabei achten sollten und welche Fehler Sie sich ersparen können.

Die Faustformel: Einnahmen minus Ausgaben

Der Kern jeder ehrlichen Kalkulation ist eine einfache Haushaltsrechnung: Sie stellen alle regelmäßigen Einnahmen allen regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist der Betrag, der monatlich für die Finanzierung zur Verfügung steht – die tragbare Rate.

Zu den Einnahmen zählen üblicherweise das Nettoeinkommen aller im Haushalt lebenden Personen, dazu je nach Situation Kindergeld, regelmäßige Mieteinnahmen oder andere feste Zuflüsse. Auf die Ausgabenseite gehören sämtliche Lebenshaltungskosten: Lebensmittel, Versicherungen, Mobilität und Auto, Telekommunikation, Freizeit, Sparbeiträge, Unterhalt sowie laufende Kredite und Leasingraten.

Wichtig ist, dabei ehrlich zu sein. Wer seine Ausgaben schönrechnet, verschiebt das Problem nur auf später. Hilfreich ist ein Blick auf die Kontoauszüge der vergangenen Monate – dort steht, was Sie wirklich ausgeben, nicht was Sie zu geben glauben.

Beispiel: Ein Haushalt hat 4.500 Euro netto im Monat. Nach Abzug aller Lebenshaltungskosten, Versicherungen und laufenden Verpflichtungen bleiben 1.600 Euro übrig. Dieser Betrag ist der Ausgangspunkt für die tragbare Rate – noch nicht das Ende der Rechnung, aber der wichtigste Startwert.

Ein Detail wird dabei oft übersehen: Wer heute zur Miete wohnt, spart nach dem Kauf zwar die Kaltmiete, muss dafür aber die laufenden Kosten des eigenen Hauses tragen – Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltung und Rücklagen. Diese Kosten gehören in die Rechnung, damit die tragbare Rate nicht zu hoch angesetzt wird.

Eigenkapital: der zweite Baustein

Neben der Rate entscheidet Ihr Eigenkapital darüber, wie viel Haus möglich ist. Als Eigenkapital zählt alles, was Sie ohne Kredit einbringen können: Erspartes auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten, Bausparguthaben, Wertpapiere oder ein bereits vorhandenes, unbelastetes Grundstück.

Eigenkapital wirkt gleich doppelt. Erstens senkt es die Summe, die Sie überhaupt finanzieren müssen. Zweitens verbessert ein höherer Eigenkapitalanteil in der Regel die Konditionen, weil das Risiko für die Bank sinkt. Als grobe Orientierung gilt häufig, dass Sie zumindest die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln tragen sollten – dazu gleich mehr.

Genauso wichtig ist aber, nicht das letzte Erspartes einzusetzen. Wer sein gesamtes Guthaben in den Kauf steckt, steht ohne Reserve da, wenn die Heizung ausfällt oder das Auto ersetzt werden muss. Eine sinnvolle Faustregel: Ein Teil des Ersparten bleibt als Notgroschen liegen und wandert nicht in die Immobilie.

Beispiel: Sie haben 80.000 Euro angespart. Es kann sinnvoller sein, davon 65.000 Euro einzubringen und 15.000 Euro als Reserve zu behalten, statt alles einzusetzen und anschließend ohne Puffer dazustehen.

Kaufnebenkosten: der Posten, den viele vergessen

Der Kaufpreis ist nie der ganze Preis. Zusätzlich fallen Kaufnebenkosten an, und die werden in der Regel aus Eigenkapital getragen, weil sie den Wert der Immobilie als Sicherheit für die Bank nicht erhöhen.

Zu den typischen Nebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für Notar und Grundbucheintrag und – falls ein Makler beteiligt ist – die Maklerprovision. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich; in Sachsen gilt ein anderer Satz als etwa in Nordrhein-Westfalen. Deshalb lässt sich keine allgemeingültige Zahl nennen – Sie sollten den für Ihr Bundesland gültigen Satz nachschauen und einrechnen.

Unterm Strich summieren sich diese Posten schnell zu einem beträchtlichen Betrag, der zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen muss. Wer die Nebenkosten vergisst, verschätzt sich beim benötigten Eigenkapital deutlich.

Beispiel: Neben einem Kaufpreis von 300.000 Euro können je nach Bundesland und Maklereinsatz noch mehrere zehntausend Euro an Nebenkosten hinzukommen. Dieses Geld muss zusätzlich vorhanden sein – es steckt nicht in den vier Wänden, die Sie kaufen.

Tragbare Rate ist nicht gleich maximale Darlehenssumme

Ein häufiges Missverständnis: Menschen verwechseln die Rate, die sie sich leisten können, mit der Summe, die eine Bank ihnen maximal leihen würde. Das sind zwei verschiedene Dinge.

Aus einer monatlichen Rate wird über Zins und Tilgung eine Darlehenssumme. Wie hoch diese Summe ausfällt, hängt entscheidend von den Konditionen ab – vor allem vom vereinbarten Zins und von der gewählten Tilgung. Dieselbe Rate kann daher zu ganz unterschiedlichen Darlehenssummen führen. Genau deshalb lässt sich die Frage „Wie viel Haus?“ nicht seriös mit einer einzigen Zahl beantworten, solange die Konditionen nicht feststehen.

Beispiel: Aus einer Rate von 1.600 Euro im Monat kann je nach Zins und Tilgung einmal eine Darlehenssumme in der Größenordnung von 300.000 Euro werden und ein anderes Mal spürbar mehr oder weniger. Die Rate ist der Startpunkt, die Konditionen entscheiden über die Summe – nicht umgekehrt.

Ebenso wichtig: Was die Bank Ihnen maximal leihen würde, ist eine Obergrenze, keine Empfehlung. Die maximale Darlehenssumme reizt Ihren Spielraum bis zum Anschlag aus und lässt wenig Luft für Zinsänderungen bei einer späteren Anschlussfinanzierung oder für Veränderungen im Leben. Die Summe, mit der Sie gut schlafen, liegt in der Regel unter dem, was rechnerisch maximal ginge.

Typische Fehler, die es unnötig schwer machen

Einige Fehler tauchen bei der Frage nach dem leistbaren Haus immer wieder auf. Wer sie kennt, kann sie vermeiden.

Die Ausgaben schöngerechnet: Wer bei der Haushaltsrechnung optimistisch schätzt, statt auf die Kontoauszüge zu schauen, setzt die tragbare Rate zu hoch an. Der Alltag holt die Rechnung dann Monat für Monat ein.

Die Nebenkosten vergessen: Wer nur den Kaufpreis plant, dem fehlt beim Notartermin plötzlich Geld für Steuer, Notar und Grundbuch.

Kein Puffer eingeplant: Eine Finanzierung, die nur bei perfektem Verlauf aufgeht, ist keine tragfähige Finanzierung. Reparaturen, Einkommensausfälle oder steigende Nebenkosten müssen mitgedacht sein.

Nur auf den Zins geschaut: Der Zinssatz ist wichtig, aber nicht alles. Tilgungshöhe, Sondertilgungsoptionen, Zinsbindung und Flexibilität entscheiden mit darüber, ob eine Finanzierung dauerhaft trägt.

Bis ans Maximum gegangen: Nur weil eine Bank eine bestimmte Summe anbietet, muss man sie nicht ausschöpfen. Wer von Anfang an am Limit finanziert, hat keinen Spielraum mehr, wenn sich etwas ändert.

Förderung übersehen: Bundesweit gibt es Programme der KfW, in Sachsen ergänzend die der Sächsischen Aufbaubank (SAB). Ob sie zu Ihrem Vorhaben passen, lohnt sich zu prüfen, bevor die Finanzierung steht.

Warum der Puffer über alles entscheidet

Der wichtigste Gedanke zum Schluss: Eine gute Finanzierung ist nicht die, die gerade so aufgeht, sondern die, die auch dann noch trägt, wenn etwas dazwischenkommt. Und es kommt fast immer etwas dazwischen.

Ein Puffer hat zwei Seiten. Auf der monatlichen Seite bedeutet er, die Rate bewusst nicht bis an die Oberkante der tragbaren Belastung zu ziehen, sondern etwas Luft zu lassen – für steigende Lebenshaltungskosten, für Familienzuwachs oder für den Fall, dass ein Einkommen zeitweise wegfällt. Auf der Rücklagenseite bedeutet er, nicht das gesamte Ersparte in den Kauf zu stecken, sondern eine Reserve für unerwartete Reparaturen und Anschaffungen zu behalten.

Besonders wichtig wird der Puffer mit Blick auf die Anschlussfinanzierung. Endet die Zinsbindung, kann die Rate für die verbliebene Restschuld anders ausfallen als heute. Wer von Anfang an knapp kalkuliert, gerät dann leicht unter Druck. Wer Luft eingeplant hat, bleibt handlungsfähig.

Die ehrliche Antwort auf „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ lautet deshalb selten „so viel wie irgend möglich“. Sie lautet: so viel, dass das Haus Ihr Leben trägt – und nicht Ihr Leben das Haus. Wer unsicher ist, rechnet die eigene Zahl am besten in Ruhe durch und lässt sie von jemandem gegenprüfen, der die Angebote und Bedingungen mehrerer Banken kennt und neutral einordnen kann.