Was ist Ihre Immobilie wert?

Es gibt nicht den einen Wert

Wenn drei Menschen eine Immobilie bewerten, kommen drei Zahlen heraus — und alle drei können richtig sein, weil sie verschiedene Fragen beantworten.

Der Verkehrswert ist der Preis, der sich am Markt unter normalen Bedingungen erzielen lässt. Der Beleihungswert ist die vorsichtigere Zahl, mit der eine Bank rechnet, weil sie an den schlechten Fall denken muss. Und der Angebotspreis ist die Zahl, mit der Sie in die Vermarktung gehen — sie liegt in der Regel etwas über dem, was Sie am Ende erwarten, aber nur so weit, dass sie ernst genommen wird.

Was am Ende zählt, ist keine dieser drei Zahlen. Es ist der Betrag, den ein Käufer bezahlt, der die Finanzierung dafür bekommt.

Wie der Wert einer Immobilie ermittelt wird

Für die Wertermittlung gibt es drei anerkannte Wertermittlungsverfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab.

Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab. Es ist das aussagekräftigste Verfahren — vorausgesetzt, es gibt genug vergleichbare Verkäufe. Bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern ist das meist der Fall, bei einem Vierseithof am Ortsrand eher nicht.

Das Sachwertverfahren fragt, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten, zieht die Alterung ab und rechnet den Bodenwert hinzu. Es wird vor allem bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern herangezogen.

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie als Einnahmequelle und leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieten ab. Es ist das Verfahren für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.

Der Bodenrichtwert aus dem amtlichen Verzeichnis fließt in mehrere dieser Verfahren ein. Er ist eine gute Orientierung für den Grund und Boden — aber er ist keine Bewertung Ihrer Immobilie. Ein Grundstück mit Hanglage, schlechtem Zuschnitt oder Altlastenverdacht ist trotz gleichem Bodenrichtwert etwas anderes wert als das Nachbargrundstück.

Was den Preis in der Praxis bewegt

Die Verfahren liefern den Rahmen. Innerhalb dieses Rahmens entscheiden Dinge, die in keiner Formel stehen:

Die Lage im Ort — nicht die Region, sondern die Straße. Anbindung, Nachbarschaft, Lärm, Einkauf, Schule.

Der energetische Zustand. Er ist in den vergangenen Jahren zu einem der stärksten Preisfaktoren geworden. Käufer rechnen heute die anstehende Heizung und die Fenster mit ein, bevor sie ein Gebot abgeben.

Der Zuschnitt. Ein Grundriss, der sich nicht ohne Weiteres an heutige Nutzung anpassen lässt, kostet Interessenten.

Lasten und Rechte. Wegerecht, Nießbrauch, Wohnrecht, Erbbauzins oder eine eingetragene Baulast verändern den Wert — teils erheblich.

Und die Zahl der Menschen, die dafür eine Finanzierung bekommen. Das ist der Faktor, den Bewertungsportale nicht kennen und den ich täglich sehe.

Was ich Ihnen gebe — und was nicht

Ich schaue mir Ihre Immobilie an, prüfe die Unterlagen und sage Ihnen, welchen Preis ich am Markt für erreichbar halte und in welchem Rahmen sich die Verhandlung bewegen wird. Dazu, was ich dafür tun würde und wie lange es voraussichtlich dauert.

Das ist eine Markteinschätzung eines Immobilienmaklers. Sie ist kostenfrei, sie verpflichtet Sie zu nichts, und sie beruht darauf, dass ich weiß, was in dieser Gegend tatsächlich bezahlt wird.

Was sie nicht ist: ein Verkehrswertgutachten. Wenn Sie eine Zahl brauchen, die vor Gericht, beim Finanzamt oder in einer Erbauseinandersetzung Bestand hat, führt der Weg zu einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Ich sage Ihnen offen, wenn Ihr Fall dorthin gehört, und nenne Ihnen den Unterschied in Aufwand und Kosten.

Warum ich nicht die höchste Zahl nenne

Es ist leicht, einen Auftrag mit einer hohen Schätzung zu gewinnen. Man nennt eine Zahl, die dem Eigentümer gefällt, und kassiert drei Monate später die erste Preisreduzierung.

Nur funktioniert das nicht. Eine Immobilie hat ihre stärksten Wochen direkt nach der Veröffentlichung — dann sehen sie alle, die in der Region suchen. Ist der Preis dann zu hoch, sind diese Menschen weg, und was nachkommt, wartet auf die nächste Senkung.

Ich nenne Ihnen deshalb die Zahl, die ich für erreichbar halte, und begründe sie. Wenn Sie mehr erwarten, sagen Sie es — dann rechnen wir es gemeinsam durch, statt darüber zu diskutieren.

Online-Bewertungen: nützlich, aber nicht mehr

Automatische Bewertungsrechner arbeiten mit Durchschnittswerten für eine Postleitzahl. Für eine erste Hausnummer reicht das. Was sie nicht kennen, ist Ihr Dach, Ihre Heizung, Ihr Grundbuch und der Zuschnitt Ihres Grundstücks — also genau die Punkte, an denen sich der Preis entscheidet.

Deshalb gibt es auf dieser Seite keinen solchen Rechner. Ich schaue mir die Immobilie an.

Was ein Haus im Erzgebirge wert macht

Was ein Haus in Marienberg wert ist, sagt wenig über ein Haus in Olbernhau und noch weniger über eines in Annaberg-Buchholz. Die Orte haben verschiedene Käuferkreise, verschiedene Wege zur Arbeit und verschiedene Mietniveaus — und innerhalb eines Ortes entscheidet die Straße.

Deshalb arbeite ich mit dem, was hier gilt: den Bodenrichtwerten und Kaufpreissammlungen des Gutachterausschusses für den Erzgebirgskreis, den tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte und dem, was ich aus der Finanzierungsseite sehe. Für Zschopau, Pockau-Lengefeld oder Großrückerswalde gilt dasselbe: erst die Lage, dann die Zahl.

So läuft es ab

Sie melden sich und beschreiben kurz, um welche Immobilie es geht und warum Sie den Wert wissen möchten. Verkauf, Erbfall, Trennung, Vermögensübersicht — der Grund verändert, worauf es ankommt.

Wir sehen uns die Immobilie an. Vor Ort, in der Regel eine gute Stunde. Bringen Sie mit, was Sie an Unterlagen haben; was fehlt, besorge ich.

Sie bekommen meine Einschätzung mit dem Preisrahmen, der Begründung und meiner Empfehlung zum Vorgehen. Schriftlich, damit Sie in Ruhe darüber nachdenken können.

Ob Sie danach verkaufen, ist Ihre Entscheidung — und ob Sie mit mir verkaufen, erst recht. Melden Sie sich, wenn Sie wissen wollen, woran Sie sind.

Kein Online-Automat. Ein Formular, das nach Postleitzahl, Baujahr und Quadratmetern eine Zahl ausgibt, kennt weder Ihr Dach noch Ihre Heizung noch die Straße davor. Solche Zahlen sind nicht erfunden, aber sie sind eine Rechnung über den Durchschnitt — und Ihre Immobilie ist kein Durchschnitt.

Kein Gutachten. Meine Einschätzung ist eine Marktpreiseinschätzung für Ihre Entscheidung. Brauchen Sie einen Verkehrswert, der vor Gericht, im Erbfall oder beim Finanzamt Bestand hat, führt der Weg zu einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Ich sage Ihnen, wenn das Ihr Fall ist — und bei den steuerlichen Fragen dazu ist Ihr Steuerberater der richtige Ansprechpartner.

Kein Auftrag im Kleingedruckten. Die Einschätzung ist kostenfrei und verpflichtet Sie zu nichts. Wenn Sie danach mit jemand anderem verkaufen oder gar nicht verkaufen, ist das vollkommen in Ordnung.